Что такое флиппинг в недвижимости

Если коротко, то флиппинг, это покупка вторичного жилья в плохом качестве, с последующей перепродажей с наценкой после капитального ремонта. Происходит от английского слова «flip», дословно - «переворачивать». А в смысловом значении – «быстрое изменение». Главное в этом деле, чтобы процесс прошел как можно быстрее, потому что задержки могут снизить прибыль из-за изменений рынка. А флиппинг рассчитан именно на извлечение прибыли здесь и сейчас.

Флиппинг — это не просто инвестиционная стратегия, это умение видеть потенциал там, где другие видят застой. На первый взгляд, старые, требующие ремонта квартиры могут показаться бременем, но в руках умелого инвестора они превращаются в доходный актив. В этой статье разберемся, как грамотно реализовать проект флиппинга, избежать подводных камней и достичь максимальной выгоды.

Флиппинг — это процесс покупки недвижимости с целью ее улучшения и последующей быстрой продажи по более высокой цене. Это не просто финансовые инвестиции, а интересный момент совмещения бизнеса, маркетинга и актуальных тенденций дизайна и не только.

Как и многие другие бизнес-идеи, флиппинг появился в США. В их специфике в ходу в основном дома, та самая «одноэтажная Америка». Ну а в России это в основном квартиры. Флипперы приобретают недвижимость в старом жилищном фонде, в тех районах, которые сейчас пользуются спросом, быстро делают там современный ремонт следуя актуальным трендам и выставляют на продажу.

Почему это выгодно? Потому что флиппинг дает достаточно большую прибыль в короткий срок. Нужно рассчитать так, чтобы один проект длился от трех до шести месяцев. Иначе тенденции могут измениться, и прибыль снизится. При правильном подходе рентабельность одного проекта может достигать 20-30%, что очень даже хорошо для такого срока. При этом флиппинг не требует прямо огромных вложений.

Но нужно отметить, что это рисковые инвестиции, требующие большой внимательности, знаний, актуальных тенденций, а также детального изучения объекта инвестиций. Брать кредит и тем более ипотеку для флипинга можно, но крайне не рекомендуется. В зависимости от условий, ипотечное жилье можно продать только с разрешения банка-кредитора, что может значительно усложнить процесс или вообще сделать его невозможным.

Рынок недвижимости активно развивается, и флиппинг стал важной его частью. В России около 15% сделок на вторичном рынке приходится на инвесторов, занимающихся перепродажей жилья. Средний доход с одного объекта в Москве составляет 1,5–2 млн рублей, а в регионах — 500–800 тысяч.

Тенденции:

• В крупных городах, таких как Москва и Санкт-Петербург, особенно популярны квартиры в домах старого фонда. Они отличаются удобным расположением и архитектурной привлекательностью.
• «Хрущевки» тоже вполне приемлемы, но нужно внимательно следить за местными тенденциями реновации – дом не должен попадать под эту программу в ближайшие годы.
• В тех городах, где сейчас имеются тенденции к развитию новых районов или каких-то важных объектов, флиппинг также активно работает. Старая квартира в районе около, например, нового строящегося пляжа, уже в следующем году может стоить гораздо дороже, а с современным ремонтом, тем более.

Флиппинг требует большой теоретической подготовки. Вы должны тщательно изучить все тенденции рынка на сегодняшний день, особенности и проблемы, с которыми столкнетесь, а так же, как минимум базовые особенности архитектуры, ремонта и дизайна. Как минимум нужно хотя бы примерно представлять, какие именно решения можно применить на конкретном объекте и сколько на это уйдет времени и денег. Но для начала нужно изучить то, где вообще искать объект для инвестиций. А найти такую недвижимость можно на:

• Местных сайтах объявлений.
• В базе залоговой недвижимости банков.
• Через риелторов, которые специализируются на продаже старых, требующих вложений квартир.

Это самое важное решение – найти жилье на продажу, которое можно быстро и заметно улучшить. Именно от этого зависит дальнейший план и конечная прибыль. Поэтому к выбору объекта для инвестиций нужно подойти очень тщательно, это первый шаг к успеху.

Как известно, личное жилье представлено в двух вариантах: квартиры и частные дома. При флиппинге нужно учитывать нюансы каждого варианта. Рассмотрим их.

Идеальный объект для флиппинга — это квартира с устаревшим ремонтом, но без серьезных недостатков. То есть необходимо категорически избегать любых деталей, ремонт которых будет либо слишком долог, либо вообще невозможен. Не говоря об аварийном жилье, в старом жилищном фонде очень часто имеются большие проблемы с коммуникациями – например, если в доме есть проблемы с канализацией или водопроводом из-за старых труб, вы не сможете исправить это, заменив трубы в квартире, а на общей стоимости это может сказаться серьезно.

Инфраструктура вокруг дома так же важна, как и в любой иной ситуации. Нужно выбирать то, где «прямо завтра» будут какие-то заметные положительные изменения: пуск новой ветки городского транспорта, открытие детского сада или школы, парка, чего угодно, что может поднять цену жилья.

Также важным моментом является общее впечатление от дома и локации. Даже если квартира хорошая, имея вид из окна на пустырь или промзону, а сам дом и местность вокруг выглядит унылым, вы не получите нужного результата. Если нет других проблем, рано или поздно квартира будет продана, но, когда – неизвестно, плюс, очевидно, с меньшей прибылью.

Как говорилось ранее, в США именно этот вариант самый популярный для заработка на перепродаже, ведь большинство американцев живут именно в частных домах. И на то есть свои причины. Во-первых, это, безусловно, развитая система пригорода, таунхаусы, которой способствует не только местная культура, но и климатические условия. Во-вторых, в Америке в основном теплый и мягкий климат, поэтому дома там имеют легкую каркасную конструкцию, с собственными коммуникациями, отчего технически их ремонт достаточно прост.

В России же ситуация полностью противоположная. Дом, требующий внутренней отделки, скорее всего, требует и капитального ремонта. При этом имея более «тяжелую» архитектуру, это может быть очень накладно. Кроме того, в долгие холодные сезоны России большинство работ, особенно внешних, попросту невыполнимы. Поэтому проект может перенестись на следующий сезон, а то и растянуться на несколько лет. Для флиппинга это неприемлемо. Поэтому такой вариант в России, конечно, возможен, но исходя из вышеописанного достаточно редок.

Сейчас начинается та часть, которая во флиппинге является бизнесом. Это финансовые расчеты затрат и вероятной прибыли. Если вы сами не имеете большого опыта в сфере ремонта, то настоятельно рекомендуем обратиться к специалистам, которые проведут все нужные расчеты. Итак, чтобы рассчитать конечную прибыль нужно:

• Привлеките специалистов для технической оценки объекта, чтобы исключить скрытые дефекты.
• Наймите хорошего дизайнера с успешными проектами, оценить варианты будущей отделки.
• Рассчитайте бюджет ремонта.
• Учтите сопутствующие расходы: налоги, услуги нотариуса, риелтора и рекламу.

Главное правило флиппинга — ремонт должен быть экономичным, но впечатляющим. Для этого нужен хороший дизайнер, а также четкое понимание цели ремонта и того, для кого предполагается это жилье в будущем. Квартира в центре, может быть, рассчитана на молодых активных людей, и ей требуется подходящий дизайн и планировка. А в спальном районе должна быть рассчитана на комфорт всей семьи. Вот основные подходы к ремонту:

• Косметическое обновление: это само собой очевидно — свежая краска, замена полов, новые светильники, окна. Все должно выглядеть превосходно.
• Зонирование: добавление перегородок или объединение пространства. Если это возможно исходя из архитектурного плана здания, однокомнатную квартиру можно превратить в современную студию, объединив с кухней. Такое решение очень актуально у молодых людей.
• Фокус на санузел и кухню: современные и функциональные решения здесь особенно ценятся покупателями. Новая сантехника, качественная отделка, замена старых труб с подведением необходимых дополнительных элементов (например, место для подключения стиральной машины).
• Современные коммуникации: замена проводки, установка современных розеток и выключателей в заранее рассчитанных, удобных для дальнейшего использования местах – не только выключатель должен быть у двери, но и розетки там, где будет расположен стол и кровать.

Это маркетинговая часть флиппинга. Недостаточно просто найти подходящее жилье и сделать там хороший ремонт. Нужно его еще и быстро продать. Повторим – да, именно быстро, в этом вся суть. Поэтому каждой квартире нужна своя, яркая рекламная кампания. Продающая не просто жилье, а именно эту квартиру прямо сейчас!

Маркетингу и рекламе тоже нужно учиться или же обратиться к профессионалам. Но вот основные принципы рекламы квартир:

• Для начала понадобится профессиональный фотограф со всем нужным оборудованием, включая освещение, который проведет фотосессию объекта в наилучшем виде.
• Напишите продающее описание, подчеркивающее выгоды именно этого варианта для потенциального покупателя.
• Используйте несколько каналов продвижения: онлайн-платформы, социальные сети и агентства недвижимости. Это потребует вложений.

Флиппинг — это не только бизнес, но и частично творческий процесс, который приносит радость людям. Представьте семью, которая заходит в квартиру, где раньше было серо и тесно, а теперь — светло, просторно и уютно. Каждое решение, каждая деталь ремонта меняют восприятие пространства и создаст новые истории в их жизни.

Конечно, для инвестора цель очевидна – прибыль. Но без «душевного» подхода успеха в этом бизнесе не достичь. Ведь расчет тут именно на то, что проведенные вами улучшения станут залогом успешной сделки. В отличие от обычной перепродажи жилья, где основной выбор у клиента делается на его на основе личных долгосрочных планов, где многие вообще предпочитают квартиры без отделки, и чтобы сэкономить, и чтобы самостоятельно сделать то, что нужно именно им. Здесь же вам предстоит предугадать потребности клиента и реализовать их на практике через дизайн и ремонт.

Для инвестора флиппинг — это вызов, который дарит чувство удовлетворения. Видеть, как объект, в который вы вложили силы, превращается в стильное и востребованное жилье, — это ни с чем не сравнимое удовольствие.

1. Начинайте с простого: выберите недорогой объект, чтобы минимизировать риски.
2. Используйте только свои средства: ипотека и кредит на жилье — это достаточно сложное дело, требующее знания законов и накладывающая ограничения на возможности продажи.
3. Учитесь на практике: проанализируйте несколько завершенных сделок и изучите их сильные и слабые стороны.
4. Следите за трендами: минимализм, экологичность и функциональность — ключевые запросы современного покупателя.
5. Доверяйте профессионалам: привлеките дизайнеров, риелторов и подрядчиков для решения сложных задач.

Флиппинг — это искусство видеть красоту в неочевидных местах. Это способ не только заработать, но и создать нечто новое, вдохновляющее. Для тех, кто готов учиться, экспериментировать и принимать вызовы, этот бизнес может стать дверью к новым возможностям. Начните с малого, сделайте первый шаг — и ваш успех не заставит себя ждать!