Что такое градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), где и как его получить

Один из важных документов, который могут получить собственники земли, – градостроительный план земельного участка. Это не является обязательным, поэтому у многих его попросту нет. Вместе с тем покупатель очень часто требует ГПЗУ у продавца. Зачем они это делают? Для ответа на этот вопрос стоит разобраться, что же такое ГПЗУ, и зачем его нужно получать. А также мы разберем, где и как это можно сделать.

Сложная аббревиатура ГПЗУ расшифровывается как градостроительный план земельного участка. Также этот термин часто сокращенно называют градплан. Данный документ является официальным и содержит полную информацию о конкретном участке. Для коммерческих объектов получение ГПЗУ является обязательным. Для всех остальных собственников в этом нет нужды. По этой причине у многих он отсутствует. Но при намерении продать участок, можно столкнуться с требованием покупателя предоставить градплан.

ГПЗУ – это, по сути, компиляция всех данных об участке. В нем собираются все данные и сведения, но особо ценными являются ограничения и требования, предъявляемые к строительству, если таковое возможно.

ГПЗУ, как уже говорилось ранее, не является обязательным для собственников участков, используемых не в коммерческих целях. Возникает закономерный вопрос: «Зачем он тогда вообще нужен?» Действительно, информация, которая представлена в ГПЗУ, может быть почерпнута из ПЗЗ, ВРИ и в выписке из ЕГРН. По сути, задачи градплан имеет аналогичные.

Но ГПЗУ требуется владельцам, чтобы не нарушить никаких правил и спланировать застройку правильно. Покупатель при помощи ГПЗУ сможет оценить наличие ограничений и требований, оградив себя от ошибки. Многие сделки срываются из-за отсутствия этого документа.

Таким образом, ГПЗУ земельного участка – это не просто формальность. Да, в нем объединена информация, которая содержится в различных базах данных и реестрах. Но этот документ предоставляет сведения в наиболее полном виде. Поэтому отказываться от него не стоит.

В градостроительном плане отражается следующая информация о конкретном земельном участке:

• виды разрешенного использования (ВРИ);
• параметры и характеристики объектов, которые можно построить (высота, этажность, процент застройки участка и пр.);
• наличие и перечень ограничений (границы, назначение, величина отступов, красные линии, параметры недвижимости и др.).

Для собственника и покупателя в данном перечне наибольший интерес представлять будут ограничения. Именно они могут стать причиной отказа от покупки. Например, согласно ГПЗУ запрещено строительство дома, а владелец об этом даже не знает. Все потому, что для земель со статусом ИЖС не обязательно получение градплана.

Градплан имеет утвержденную Министерством строительства форму. При этом все содержание ГПЗУ прописано в Градостроительном кодексе РФ. Обязательными частями документа являются:

• номер – каждому документу присваивается уникальный;
• основание – как правило, это заявление, полученное от физлица или юрлица, являющегося собственником участка (соответственно указывается ФИО или полное название);
• местоположение земли –полный адрес участка;
• сведения из кадастровой выписки (№, границы, капитальные сооружения, площадь и пр.);
• данные о строительстве, если они есть;
• графическая часть – чертеж, ситуационный план и другие графические данные об участке.

В обязательном порядке под документом проставляется дата, когда был выдан документ, а также сведения о специалисте, который составлял и подписывал ГПЗУ.

Большинство людей привыкло апеллировать выпиской из ЕГРН. Однако ГПЗУ обладает в сравнении с выпиской целым рядом преимуществ:

1. Сведения об ограничениях в ГПЗУ полнее, чем в ЕГРН.
2. ГПЗУ является независимым от ЕГРН источником, поэтому ошибки в реестре не включаются в ГПЗУ.
3. Информация в ГПЗУ более структурированная, четкая и понятная, отсутствуют излишние усложнения, которые могут неоднозначно трактоваться.
4. Актуальность информации – ГПЗУ оформляется на основании актуальной версии ПЗЗ на момент запроса. На сайтах и в открытом доступе она не всегда вовремя обновляется. А в отношении крупных городов, ПЗЗ – это многостраничный документ, расшифровка которого сложна даже для специалиста. Если заказать ГПЗУ, всю монотонную работу выполнит разработчик градостроительного плана.
5. В выписке из ЕГРН нет сведений о сетях и возможности подключения к ним. В ГПЗУ эта информация указывается четко. Например, встречаются случаи, когда продавец говорит, что газ проходит «по границе участка», а ГПЗУ безапелляционно указывает, что подключение невозможно.
6. В ГПЗУ указываются точно абсолютно все проблемные части территории. Речь о красных линиях, которые пересекают участок. В результате возможно полное или частичное изъятие земель, что и будет прописано в ГПЗУ. В выписке из ЕГРН таких данных нет.

Вместе с тем, ГПЗУ тоже не является идеальным. Это дополнительный источник информации, который можно рассматривать в качестве альтернативного. Но он не может заменить собой другие. Его нужно заказывать для того, чтобы владеть полным объемом актуальных сведений, выявления расхождений и ошибок.

Составлением градостроительного плана земельного участка занимаются в местной администрации специальные отделы и комитеты, отвечающие за вопросы архитектуры и градостроительства. Они же выдают соответствующий документ заявителю. Предусмотрена услуга, оказываемая органами муниципальной власти. Она носит название «Выдача градостроительного плана земельного участка». Воспользоваться ею может собственник на заявительной основе. При этом не предусмотрено взимания пошлины – услуга оказывается бесплатно.

Для получения ГПЗУ нужно направить заявление в соответствующий орган. Сделать это можно:

• Обратившись лично в органы власти. Заявление можно заполнить на месте, вам предоставят для этого бланк.
• МФЦ – заявление можно оформить в МФЦ, делает это сотрудник на основании предоставленных собственником документов.
• Госуслуги – удобно и просто можно запросить ГПЗУ через сайт. Услугу легко найти через поисковую строку, затем нужно ввести все необходимые сведения, следуя подсказкам.

ГПЗУ выдают на основании следующего перечня документов:

• Заявление (бумажное или электронное);
• Выписка из ЕГРН;
• Кадастровый паспорт.

Также можно приложить технический паспорт на коммуникации (электричество, воду, газ и пр.). Выписку из ЕГРН требуют не всегда, в некоторых службах необходимые сведения получают самостоятельно путем запроса в электронные базы данных.

ГПЗУ предоставляется в бумажном виде или электронно. На регистрацию заявления, подготовку и выдачу документа отведено 14 дней.

Есть один очень важный момент, касающийся срока действия, выданного собственнику ГПЗУ. Он составляет 3 года, причем отсчет идет от даты подачи заявления. Это часто используется в юридической практике, поскольку законодательно установлено, что выдача ГПЗУ владельцу участка – это гарантия сохранности и неизменности указанной в нем информации в течение трех последующих лет. Таким образом, собственник может за это время реализовать свои инвестиционные проекты и планы. Причем это будет законно даже в том случае, если за это время будут внесены изменения в ПЗЗ.

Но есть исключение, касающееся подключения к инженерным и техническим сетям. Информация о них, указанная в ГПЗУ, имеет срок действия всего полгода.

Бывают ситуации, когда требуется внести в ГПЗУ изменения. Иногда такая ситуация возникает из-за выявления ошибок. Также изменения разного рода могут присутствовать по факту. То есть на территории возведено новое строение, проложена какая-то инженерная или техническая сеть, площадь поделена на разные участки и т.д.

В случае с выявленной ошибкой или опечаткой необходимо подать заявление, которое будет рассматриваться 2 дня. Факт изменений сначала должен быть отражен в ЕГРН и в технических документах. А после этого можно затребовать новый ГПЗУ. Причиной фактических изменений может выступать не только строительство, но и решение суда. В любом случае порядок сохраняется и требуется получение нового документа.

Чтобы не было никаких проблем с разрешениями и ГПЗУ, приобретайте землю у проверенных продавцов. Мы предлагаем вам участок в эко-комплексе Лесной берег. Гарантируем чистые документы и комфортные условия!