Все о кадастровой стоимости: понятие, методы расчета и основные цели.

С понятием кадастровой стоимости сталкивается любой владелец недвижимости. Оно влияет на налоги, госпошлины и другие аспекты, связанные с владением и распоряжением имуществом. В этом материале разберем, что это такое, по каким принципам она формируется, в чем различие с рыночной, и в каких ситуациях без нее не обойтись.

Кадастровая стоимость – оценочная величина, устанавливаемая для объекта недвижимости на основании официальных данных. Государство использует данный показатель для расчета налоговых сборов и определения расценок для имущественных операций. Важно понимать, что она не отражает фактическую себестоимость объекта, за которую реально можно его купить или продать. Она является расчетной величиной, предназначенной для административных целей.

Информация о кадастровой стоимости необходима в следующих случаях:

• Расчет налоговых сборов. Именно на ее основании рассчитываются земельный налог, налог на имущество и НДФЛ при продаже недвижимости.
• Определение государственных пошлин. В судебных спорах или сделках с недвижимостью сумма пошлины часто зависит от нее.
• Оценка имущества. Она может быть ориентиром для определения минимальной цены объекта при различных операциях, к примеру, в рамках госпрограммы выкупа недвижимости.

Кадастровая стоимость формируется не для отдельно взятого дома, участка или здания, а для целой категории объектов. Это ее главное различие с рыночной. Кроме того, на оценку рыночной стоимости существенно влияют такие моменты, как необычная планировка, качественная отделка или живописный пейзаж за окном. При кадастровой же оценке индивидуальные особенности объектов не имеют значения.

Когда специалист рассчитывает рыночную стоимость недвижимости, он обязательно лично осматривает объект, учитывая его состояние и уникальные параметры. Кадастровая оценка производится без визуального осмотра — все расчеты базируются на официальных данных и документах.

Рыночная стоимость подвержена постоянным изменениям, так как на нее влияет множество факторов, включая спрос и предложение. Кадастровая же цена фиксируется на определенный период и пересматривается строго в рамках сроков, установленных законодательством. В преобладающем числе регионов обновление происходит каждые 4 года, а в крупных городах, таких как Москва, Санкт-Петербург и Севастополь, интервал составляет 2 года.

Наглядно разницу демонстрирует следующая таблица:

На формирование кадастровой стоимости воздействуют различные факторы. Среди них:

• Местоположение. Стоимость объекта увеличивается по мере его приближения к центру города или важным инфраструктурным объектам.
• Площадь и назначение. Размер объекта и его функциональное назначение (жилое, коммерческое или промышленное) играют важную роль.
• Инфраструктура. Наличие дорог, коммуникаций, школ, больниц и других организаций поблизости увеличивает цену.
• Экономические особенности региона. Уровень доходов населения, инвестиционная привлекательность и другие региональные особенности также оказывают влияние.
• Физическое состояние. Если объект в аварийном состоянии или требует капитального ремонта, это снизит его кадастровую стоимость.

Оценку проводят специализированные государственные учреждения, созданные в каждом регионе. Например, в Москве за это отвечает ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования». Эти учреждения занимаются сбором данных о недвижимости, их анализом и расчетом стоимости для различных категорий объектов. Затем результаты утверждаются и вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Существует несколько методов, которыми можно на сегодняшний день определить кадастровую стоимость недвижимости:

• Сайт Росреестра. В нужное поле впишите кадастровый номер или адрес объекта, и на экране отобразится актуальная информация.
• Публичная кадастровая карта. Это онлайн-сервис, позволяющий находить объекты на карте и видеть их характеристики.
• Выписка из ЕГРН. Официальный документ с кадастровой стоимостью можно получить через МФЦ, сайт Госуслуг или Росреестр.

Последний документ может пригодиться при спорных ситуациях с государственными органами или при продаже недвижимости.

Если собственники обнаружили ошибку в расчете кадастровой стоимости, например, неверно указанную площадь объекта или значительное отклонение от рыночной стоимости, они вправе ее оспорить.

Если вы обнаружили ошибку, выполните следующие шаги:

• Напишите заявление в орган, проводивший оценку, или в Росреестр. Укажите в нем свои данные и кадастровый номер объекта.
• Приложите документы, подтверждающие вашу позицию (например, результаты независимой оценки).
• Ждите ответа. На исправление ошибки может уйти несколько месяцев.

Если заявление отклонят, остается возможность оспорить кадастровую стоимость в суде. Однако это имеет смысл только в случаях, когда ожидаемая экономия на налогах перекроет расходы на юридические услуги и независимую оценку.