Можно ли продать земельный участок без межевания

Принятый в 2015 году федеральный закон Российской федерации номер 218 (ФЗ-218) гласит об обязательности межевания территории, которая отчуждается (продается, дарится) другому собственнику. Он отменил действовавший с 1997 года закон о государственной регистрации недвижимости и действует до сих пор. Но в ФЗ-218 есть неоднозначный момент, так как прямое указание на необходимость межевания при продаже в нем отсутствует, однако указано то, что передаваемый земельный участок должен иметь кадастровый паспорт с указанием адреса этой земли. Именно эта неточная формулировка и вызывает вопросы, которые приходится решать юристам. Разберем, в каких же ситуациях межевание будет необходимо, а когда можно обойтись кадастровым паспортом земли.

Межевание – это процесс определения точных границ земельного участка на местности. Межевание проводится специалистами и позволяет удостоверить точную площадь, форму и расположение участка, включая его прямые координаты на карте.

Межевание нужно как государственным органам, так и собственникам.

Цель межевания земли для государственных органов:

• Учет земельного фонда. Единый реестр земельного фонда позволяет государству учитывать и контролировать состояние всей земли, внесенной в реестр. Учитывается площадь, пригодность для ведения различной деятельности и строительства, уровень экологии и многое другое. Это крайне важные статистические данные, позволяющие государственной системе, планировать свое развитие.
• Установление земельного налога. Для того чтобы взымать земельный налог, налоговая служба должна иметь данные о размере и состоянии участков, находящихся в собственности налогоплательщиков.
• Организация правовых отношений. Для того чтобы решать правовые споры о земле, принадлежащей гражданам, государство должно иметь подтверждение того, какая именно земля кому принадлежит.

Цель межевания для частных собственников:

• Защита своих прав на землю. Определив границы собственной земли и заверив это через государственные органы, гражданин становится ее владельцем и в дальнейшем имеет возможность отстоять свои права на нее, в случае возникновения спорных ситуаций.
• Получение разрешения на строительство. Для того чтобы построить что-либо даже на своей земле, собственнику необходимо разрешение на это. Разрешение выдается государством согласно нормативам использования разного типа земли. Например, на сельхозугодьях запрещено строительство капитальных жилых зданий.
• Изменение участка земли. Со временем площадь и форма участков может меняться. Это происходит по самым разным причинам, в том числе передача и получение каких-либо территорий как другому собственнику, так и государству. В том числе один участок может быть поделен на несколько долей и передан другим лицам. В подобных случаях новые участки необходимо снять с учета, размежевать и поставить на учет заново, как новые территориальные образования.

Именно кадастровый номер является первичным документом земельного участка, определяющим саму возможность совершения с ним любых действий. Кадастровый номер – «номер паспорта» земельного участка, по которому он зарегистрирован в Росреестре. Представляет собой цифровой код, включающий в себе код области, района, квартала и участка. Отсутствие кадастрового номера говорит о том, что земля не зарегистрирована, то есть с ней не могут совершаться никакие операции. Кадастровый номер, это порядковый номер любого объекта недвижимости на территории Российской федерации, присеваемый сквозной нумерацией в порядке очереди, и подтверждает фактическое существование такого объекта. Это могут быть земельные участки, строения, квартиры. То есть, это адрес, но в реестре государственного учета недвижимости. В случае фактического исчезновения объекта его уникальный номер не может быть присвоен другому.

Из этого следует то, что если объект имеет кадастровый номер, то он занесен в реестр недвижимости Российской Федерации и с ним могут совершаться любые действия, предусмотренные законом.

Получение кадастрового номера для земельного участка любого типа подразумевает под собой и его межевание. Однако на практике, это не всегда так, так как еще не все сособственники своевременно выполняют эту процедуру. Это неправильно, однако не является нарушением закона, но может повлечь за собой негативные последствия.

В частности, налоговая инспекция может предъявить претензии, если сособственник фактически распоряжается землей, границы которой не установлены. Но прямого запрета на использование земли без четко установленных границ нет.

Продажа недвижимости без кадастрового номера невозможна никак, так как его отсутствие означает отсутствие объекта в реестре. Фактически, с точки зрения государства, это попытка продать то, чего не существует. При этом продажа без данных о межевании возможна, но есть ряд иных условий, которые необходимо соблюсти.

Главная особенность в том, что согласно закону, любой объект недвижимости при получении кадастрового номера должен быть размежеван. То есть закон подразумевает то, что, имея номер, собственник имеет и данные о межевании. Но как было сказано выше, на практике это не всегда так. При этом закон не требует того, чтобы именно при продаже земли проводилось межевание.

Следовательно, может возникнуть примерно такая ситуация: десять лет назад собственник, занеся участок в реестр и получив кадастровый номер, размежевав его, после чего фактически разделил его и одну часть передал другому человеку, а теперь хочет продать ее. И юридически это возможно, но очевидно, что вызовет проблемы впоследствии у нового собственника.

При этом, новому владельцу необходимо провести межевание участка для того, чтобы вступить в права собственности на землю. С 2018 года также необходимо межевание долевой собственности при ее оформлении. При этом дольщик имеет приоритетное право на покупку другой доли, в случае ее продажи. До 18-го года таких правил не было, и долевая собственность покупалась и продавалась совершенно спокойно, но сегодня ее необходимо разграничить «в натуральном виде».

Из-за того, что неразмежеванная земля может вызывать споры о владении, сейчас мало кто готов идти на такой риск. В том числе нотариусы могут отказаться заверять сделку, потому что в случае последующих судебных разбирательств о фактической собственности, ответственность ляжет и на нотариуса. Да и стоимость неразмежеванной земли будет гораздо ниже, все из-за тех же потенциальных проблем. Но продать намежеванный участок все же можно, ниже будет описано то, какие условия понадобится выполнить.

Так как закон не требует от собственника при продаже проведение межевания, но требует его при вступлении в собственность, заботы об этой процедуре ложатся на плечи покупателя.

В договоре о купле-продаже или иной форме передачи прав на землю, кроме вступления в наследство, двое лиц заключают договор о передаче прав собственности. В договоре обязательно должны быть указаны следующие характеристики участка: кадастровый номер, адрес, категория земли (всего есть семь категорий), площадь и вид разрешенного использования земли (сельское хозяйство, капитальное строительство и т.д.). Этот договор заключается в трех экземплярах, по одному остается у его участников, третий же передается в Росреестр.

Помимо акта передачи собственности необходимо собрать пакет других документов, определенный ФЗ-218. В него должно входить: заявление о передаче прав, договор передачи, согласие всех заинтересованных сторон (супруга, совладельцев и т.п.), документ, удостоверяющий право собственности. В отдельных случаях могут потребоваться и иные документы, а также есть исключения, все это описано в ФЗ-218. Весь собранный пакет необходимо отнести в МФЦ, где в течение нескольких дней будет проводиться их проверка. При передаче пакета МФЦ выдаст расписку об их получении и назначит дату вторичного обращения.

После подачи пакета документов о передаче права собственности сотрудники Росреестра проверяют их на наличие ошибок и полноту. Отсутствие данных межевания при вступлении в собственность недопустимо, и орган откажет в получении выписки. В таком случае акт купли-продажи уже будет совершен, но официально вступить в собственность своей новой земли будет невозможно. Проведя межевание, нужно подать документы на вступление в собственность отдельно, вновь дождаться их рассмотрения и подтверждения и получить выписку.

Для того чтобы вступить в собственность любой земли, включаю долю участка, необходимо межевание и постановка на кадастровый учет. Если доля не проходила межевание, то она не имеет кадастрового номера и не является отдельным объектом собственности. Попытку продажи доли, не прошедшей надлежащие процедуры ее определения в государственном реестре, вполне может быть актом мошенничества, и от такой сделки обязательно нужно отказаться.

В противном случае, купив такой участок, юридически вы не купите ничего, не сможете вступить в права собственности, так как такого объекта официально не существует.

С 2006 года в России действует так называемая «дачная амнистия». И несмотря на то что этот закон временный, с тех пор он постоянно продлевается и на 2024 год продлен снова.

Дачная амнистия — это не как таковой закон, а набор временных поправок к другим законам, касающихся прав собственности на землю, градостроительного закона и закона о регистрации имущества. Эти поправки нужны были для того, чтобы упростить регистрацию частной собственности именно на дачные и садовые участки и дома.

В Советском Союзе, когда происходило распределение этой земли, частной собственности не существовало, и люди пользовались данной землей на основании пожизненного наследуемого владения и права свободного бессрочного пользования, без права на коммерческое использование (продажу). После возникновения России и появления частной собственности земля в дачных поселках получилась как бы ничейной. Государство не пыталось отчуждать ее у бывших граждан СССР, но согласно новым правовым нормам ее необходимо зарегистрировать, превратив в частную собственность. Однако, даже спустя 30 лет, эту процедуру прошли далеко не все дачные участки. Именно для того, чтобы как можно больше и быстрее участков регистрировалось и была назначена «дачная амнистия», упрощающая некоторые нормы, в частности, межевание.

При вступлении в собственность дачного участка, по амнистии, межевание не обязательно, но нужно соблюсти несколько условий:

Заявление об отсутствии претензий у соседей. Границы дачных участков очень часто вызывают споры между соседями. Некоторые буквально самовольно изменяют границы, что приводит к справедливому негодованию соседей. Прокладка коммуникаций, строительство, деревья, все это может вызывать споры. Если соседи заявят о наличии спора, будет необходимо провести межевание.

Подтверждение неизменности границ. Необходимо подтвердить то, что ранее границы не изменялись законным путем, через прирезку территории, а также объединением участков. То есть, если это происходило, нужны документы об этом. Действительность которых определяется проведение межевания в процессе изменения территории.

Также, если новый собственник захочет произвести прирезку или объединение, ему потребуется пройти межевание в этот момент.

Дачная амнистия упрощает многие процедуры купли-продажи дач, в том числе не требует обязательного межевания при вступлении в собственность. Но все равно это та процедура, которую рано или поздно необходимо провести.

Садовые некоммерческие товарищества, СНТ, это еще один способ «легализации» земли, оставшейся в наследство от СССР. В вопросе собственности на земли они функционируют схожим с СССР способом – для государства вся земля в рамках СНТ принадлежит СНТ, а граждане владеют участками согласно договору с СНТ. То есть конкретные участки в СНТ не стоят на кадастровом учете и передаются внутри него как его часть. Поэтому при передаче такого участка другому гражданину, межевание не требуется, так как он официально не вступает в право собственности на землю, а лишь в право пользование ею. При этом ответственность за соблюдение всех условий лежит на СНТ.

Но для того чтобы продать такую землю, все равно нужно получить соответствующие документы. Для этого понадобится:

• Сделать копию документов, разрешающих от имени местной администрации пользоваться участком на территории СНТ и передать ее в Росреестр.
• Получить у регистратора выписку ЕГРН, в которой будут представлены основные характеристики земельного участка.
• Приложить выписку к пакету документов, включающему право на пользование землей, и передать их новому владельцу.

Юридически процедура дарения от купли-продажи ничем не отличается. Фактически в вопросе сбора документов, также не отличается, разница лишь в том, что передача происходит бесплатно. Поэтому все нюансы необходимости межевания, описанные выше полностью, действуют и в случае дарения. Бывший собственник также может провести процедуру без межевания, так как закон не обязывает его на это, но новому владельцу обязательно потребуется размежевать свою новую землю, чтобы вступить в право собственности на нее.

Неоднозначность закона ФЗ-218 создает некоторые сложности. По сути, сделки без межевания участков не должно совершаться вообще, но иногда это происходит, потому что продавец не несет за это прямой ответственности. А некоторые участки земли до сих пор даже не стоят на кадастровом учете. Для покупателя это опасно тем, что после совершения акта купли-продажи, вся ответственность за установление точных границ новой собственности ложится на плечи именно покупателя. А при наличии серьезных проблем у бывшего владельца, Росреестр вообще может отказать вправе на вступление в собственность.

Поэтому покупатели всегда должны требовать от продавца провести межевание до подписания договора, дабы обезопасить себя в будущем. Или иным способом удостовериться в том, что с границами участка нет никаких проблем. Однако на практике убедиться в этом практически невозможно.

В случае возникновения серьезных проблем дело может дойти до суда. В этом случае продавец имеет возможность решить ситуацию в свою пользу и призвать недобросовестного продавца к ответственности, однако суд есть суд, во-первых, его результат не гарантирован, во-вторых, это огромное количество сил, времени, да и денег. Поэтому до суда лучше ничего не доводить.